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融资租赁公司开展住房租赁业务面临的问题
发布日期:2018-4-10

党的十九大报告、中央经济工作会议、2018年政府工作报告均要求培育住房租赁市场,给融资租赁行业带来了新的机遇。


随着《外商投资租赁业管理办法》(商务部令2005年第5号)的废止,外资融资租赁公司开展住房租赁业务的合规问题已破除,目前三类融资租赁企业均可开展住房租赁业务。

 

开展住房租赁业务是租赁公司在融资成本上升,传统行业利润空间被挤压的迫切形势下转型的需求。

 

目前,融资租赁公司在开展住房租赁业务方面仍面临多重困难,其中最主要的原因在于房地产领域税负过重,包括购进环节缴纳的契税、印花税,持有环节产生租金后缴纳的房产税,出售环节缴纳的土地增值税等多项税负;此外,金融租赁公司还受资本充足率制约。


十九大报告指出要加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


2017年12月18日召开的中央经济工作会议指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。


2018年政府工作报告提出了对2018年政府工作的建议,提出要更好解决群众住房问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。


国家需求


国家已多次提倡培育发展住房租赁市场,实现租购并举,建立房地产市场长效机制。这一要求给融资租赁行业提供了机遇,住房租赁市场也将成为一个竞争者快速涌入的市场。


目前,内资试点融资租赁公司、金融租赁公司可开展此类业务,而外资融资租赁公司是否能进入该领域一直饱受争议。前不久商务部公布的《关于废止和修改部分规章的决定》中废止了《外商投资租赁业管理办法》(商务部令2005年第5号),或将为外资融资租赁公司进入住房租赁市场打开大门。


虽然在准入方面,障碍或已破除,但融资租赁公司在开展住房租赁业务方面仍面临多重困难,其中最主要的当属房地产领域税负过重,以及金融租赁公司的资本充足率困扰。


政策现状


我国金融租赁公司遵从《金融租赁公司管理办法》,内、外资融资租赁公司适用《融资租赁企业监督管理办法》、《外商投资租赁业管理办法》。


以上各项管理办法均对融资租赁企业的租赁物做了规定。根据《外商投资租赁业管理办法》,外资融资租赁公司的租赁物可以为有形动产、有条件的无形资产,但未包括不动产;根据《融资租赁企业监督管理办法》,租赁物需权属清晰、真实存在且能够产生收益权;《金融租赁公司管理办法》要求金融租赁公司的租赁物为适用于融资租赁交易的固定资产。


另外,《合同法》第237条中对融资租赁合同的概念进行了界定,其本质是融资与融物的结合。正是因为融资租赁公司开展的“不动产”项目往往达不到融物(即融资租赁公司获得不动产的所有权)的要求,致使不动产融资租赁的合同效力在实务中存在极大争议。



2005年2月3日,《外商投资租赁业管理办法》(商务部令2005年第5号)出台,后根据2015年10月28日《商务部关于修改部分规章和规范性文件的决定》进行了修正。该《办法》明确规定租赁财产包括:(一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产;(二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具;(三)本条(一)、(二)项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产,但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。


2013年9月18日,商务部颁布《融资租赁企业监督管理办法》(商流通发〔2013〕337号),规定融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。


2014年3月13日,中国银行业监督管理委员会下发《金融租赁公司管理办法》,其中明确适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产,银监会另有规定的除外。


2018年2月22日,商务部公布《关于废止和修改部分规章的决定》(商务部令2018年第1号),其中废止《外商投资租赁业管理办法》(商务部令2005年第5号)。


《外商投资租赁业管理办法》废止,即废止了其对于租赁财产的规定,而根据《融资租赁企业监督管理办法》中租赁物需权属清晰、真实存在且能够产生收益权的要求,对于外资融资租赁公司开展不动产租赁业务的合规性障碍已被打破。


不能作为融资租赁标的物的参考规定


国际租赁会计准则第16号——租赁(IFRS 16)的适用范围为所有租赁业务(包括转租中的使用权租赁),除了:(1)勘探或使用矿产、石油、天然气及类似非再生资源的租赁;(2)IAS 41中由承租人持有的生物资产租赁;(3)IFRIC 12中的服务特许权协议;(4)IFRS 15中出租人让渡的知识产权许可证;(5)IAS 38中由承租人在许可协议下持有的权利,如电影、录像、戏剧、手稿、专利和版权。


2018年1月8日,财政部办公厅下发《企业会计准则第21号——租赁(修订)(征求意见稿)》,列示该准则适用于所有租赁,除了:(1)承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的权利;(2)出租人授予的知识产权许可;勘探或使用矿产、石油、天然气及类似非可再生资源的租赁,承租人承租生物资产以及采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设或运营不适用本准则。


融资租赁公司转型的需求


我国融资租赁公司的业务类型大多为融资性售后回租业务,直租及经营性租赁业务所占比重偏低,且经营性租赁业务中超八成为飞机租赁业务。


融资租赁行业历经十年迅猛发展,企业数量及业务规模均已实现爆发式增长。无需太强专业性、易操作的售后回租业务是众多租赁公司前期扩张规模的首选,而随着近两年资金形势趋紧,融资租赁公司自身也面临着融资难度增加、融资成本上升的难题,故简单的售后回租显然已经满足不了行业持续发展的要求。


另外,在传统业务领域,包括飞机租赁、设备租赁、工程机械租赁、汽车租赁等均已接近充分竞争,业务增长放缓,利润空间也受到挤压。


在住房租赁业务方面,虽已有部分租赁公司通过售后回租的方式参与其中,但此种模式易使出租人面临的法律风险突出,其交易结构往往难以被认定为融资租赁业务。


由此,融资租赁公司亟需转型,开展更接近租赁的经营性租赁业务。鉴于飞机租赁业务一般只有资金实力强且专业性强的大型融资租赁企业开展,故住房租赁无疑为更多融资租赁公司提供了开展经营性租赁业务的空间,可帮助企业培育新的利润增长点。


住房租赁业务困境


虽然国家多次鼓励发展住房租赁,但目前仍存在体制机制方面的多重障碍。对融资租赁行业而言,沉重的税收负担使想进入该市场的融资租赁公司望而却步,另外,金融租赁公司更受制于资本充足率要求,很少涉足住房租赁领域。


税负过重


融资租赁公司开展住房租赁业务要承担多项的税目且税负极重,包括购进环节缴纳的契税、印花税,持有环节产生租金后缴纳的房产税,出售环节缴纳的土地增值税等。


根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》,住房租赁业务需缴纳房产税的税率为12%。


根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税的计税依据为以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额,并按司机超率累进税率进行征收,适用税率分为30%、40%、50%、60%。计算公式为:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。



来源:融资租赁三十人论坛(天津)研究院整理


根据1997年7月7日颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号),在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。契税税率为3%-5%,适用税率则由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。


2012年12月6日,财政部、国家税务总局联合发布《关于企业已售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号),规定对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。由此,对于金融租赁公司的不动产售后回租业务仅征一道契税,税负较之前减半。


根据财政部、国家税务总局下发的《关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》(财税〔2015〕144号),融资租赁合同(含融资性售后回租),统一按其所载明的租金总额依照“借款合同”税目,按万分之零点五(0.05‰)的税率计税贴花;在融资性售后回租业务中,对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同,不征收印花税。


属于经营租赁合同的,根据《中华人民共和国印花税暂行条例》,包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等财产租赁合同,按租赁金额千分之一(1‰)贴花。


房产税


房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税;其征收范围限于城镇的经营性房屋。


国务院于1986年9月15日颁发《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号),后于2011年1月8日根据国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订。


根据该《条例》第三、四条,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。


土地增值税


土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。


《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1993年12月13日发布,自1994年1月1日起执行;后根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订。


根据该《条例》,土地增值税实行四级超率累进税率,增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。


增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。


增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。


增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。


增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。


扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。


1994年1月1日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》给出了土地增值税税额的具体计算公式(公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数):


(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%


(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%


(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%


(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%


金融租赁公司受资本充足率约束


我国金融租赁公司接受银监会监管,遵循《商业银行资本管理办法》及《金融租赁公司管理办法》。


在资本充足率监管指标上,要求金融租赁公司资本净额不得低于风险加权资产的8%;而开展住房租赁业务时需按照12.5倍的权重计算风险加权资产。如果严格按照该监管指标,将降低金融租赁公司资本充足率,较大影响其他业务的正常开展。



现行《商业银行资本管理办法(试行)》(中国银行业监督管理委员会令2012年第1号)于2012年6月7日颁布。办法规定商业银行计量各类表内资产的风险加权资产,应首先从资产账面价值中扣除相应的减值准备,然后乘以风险权重;商业非自用不动产的风险权重为1250%,因行使抵押权而持有的非自用不动产在法律规定处分期限内的风险权重为100%。


关于金融租赁公司开展住房租赁计12.5倍风险权重的指标,目前业内存在较大争议,普遍认为房产应视为金融租赁公司的租赁物,而非投资不动产,故不应依照该指标计算。持反对意见的原因在于,认为金融租赁公司作为受银监会监管的银行业金融机构,理应严格遵守《商业银行资本管理办法》。


政策方面的不明朗,致使开展住房租赁业务极大的占用了金融租赁公司的资本,因而金融租赁公司较少进入该领域。


融资租赁公司开展住房租赁

模式探讨


由于融资租赁公司开展住房租赁业务的税负较重,因此在业务进程中很难获取可观的收益,主要收益将来自于房产出售之后的增值部分。


在实际业务开展中,一些融资租赁公司为了避免缴纳契税,一般不办理过户登记手续,而是以“网签+抵押”的模式,出租人实际上并未取得租赁物的所有权。此种模式虽然使租赁公司免去了3%的契税,但同时也大大增加了自身风险。融资租赁公司减轻契税负担还可通过拉长租赁期限的方式,虽然整体上并未降低总的契税成本,但可使均摊到每期的成本降低,适当缓解租赁公司税务压力。


另外,根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号),内、外资融资租赁公司可通过转让股权的方式出售地产所有权,以部分规避土地增值税。金融租赁公司由于受监管约束,不可随意下设子公司,故不适用此种模式。


综上,过高的税收负担是各类融资租赁公司绕开住房租赁业务的首要原因。未来融资租赁公司如果要进军住房租赁市场,还需与地方政府共同探讨可行的业务模式,地方政府也可给予适当的财政扶持,降低租赁公司税务成本,推动住房租赁业务陆续开展。